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오퍼를 얼마에 써야 할까요?

복수 오퍼시 오퍼쓰는 요령
 

달라스 지역에 또한번 초강력 셀러스 마켓 바람이 불어 닥치고 있다. 마땅한 매물은 없는데 사려는 사람이 몰리다 보니 셀러들이 바이어들을 마치 먹잇감 요리하듯 주도하고 있다. 코로나 상황에 대면 접촉을 꺼리는 상황에서도 오픈하우스에 바이어들의 발길이 끊이지 않는가 하면 매물이 나오자마자 여러 건의 오퍼가 경쟁적으로 제출되는 현상을 쉽게 찾아볼 수 있다. 일부 바이어들은 보호 조항(옵션기간)을 경쟁적으로 포기하면서 출혈 경쟁까지 벌여 부작용까지 우려된다.

주류 언론에서는 전국 곳곳에서 벌어지는 지금의 상황을 25년만에 처음 보는 셀러스 마켓이라 떠들어 대고 있다. 달라스 지역에서 20년 가까이 부동산 에이젼트로 일해온 A씨는 “20년간 부동산 에이전트를 하면서 올해처럼 강력한 셀러스 마켓을 경험해본 적이 없다”  면서, “조금 지나치다 싶을 정도로 가격이 높게 나온 매물도 순식간에 팔리고 있다”며 셀러에 의해 좌지우지되고 있는 주택 시장 상황을 전달했다.  

얼빙에 거주하는 김xx 씨는 최근 7차례 오퍼 경쟁에서 밀려난 사연을 월간 부동산 편집장에게 털어놓았다. 김xx씨는 “최근 일곱 차례 오퍼를 제출하면서 모두 리스팅 가격보다 높게 썼다”며 “그러나 언제나 돌아오는 말은 ‘가격을 더 높게 쓴 바이어가 있어서 힘들겠다’라는 말 뿐”이라고 하소연했다.
 


작년 6월부터 치솟기 시작한 주택 가격
6월이후 주택 가격 상승폭이 가장 높은 도시는 주택 시장 과열 조짐을 보이고 있는 LA, 시애틀, 포틀랜드, 달라스, 오스틴 등으로 조사됐다. 최근 주택 가격이 치솟고 있는 이유는 주택 매물 수급에 심각한 불균형이 발생했기 때문이다. 몇년째 낮게 유지되고 있는 모기지 이자율은 이러한 공급 부족 현상에 기름을 부은 격이라 할 수 있다.
현재 1월초에 들어서서도 주택 매물량은 20년래 최저 수준을 나타내고 있다. 반면에 재판매 주택은 물론 신규 분양 주택 시장까지 거래가 호황을 이루며 주택가격이 고공 행진을 이어가고 있다. 
주택 구입 수요가 급증하고 있음에도 불구하고 매물 부족에 따른 주택 구입난으로 기존 주택 보유자들 중 집을 내놓은 비율은 현재 매우 낮아 매물 부족 사태가 악화되고 있다. 그러나 부동산 전문가들은 매물 부족에 따른 집값 급등 현상은 일시적인 현상에 그칠 것으로 보고 있다. 
최근 주택 임대료 상승세가 주춤해지면서 주택 구입 대신 임대로 전환하는 수요가 증가할 것이라는 전망이다. 구입 수요가 임대 수요로 전환될 경우 주택 가격 상승세는 현재보다 둔화될 것으로 기대된다. 

 

이자율 하락 현재로서는 ‘악재’
가파른 주택 가격 상승세를 진정시킬 수 있는 유일한 요인은 모기지 이자율이다. 

그러나 코로나로 인한 경기 부양안에는 기본적으로 연방 준비위원회의 저금리 정책을 바탕으로 하기 때문에 코로나 이후 경기 회복이 되기 전에는 모기지 이자율의 상승도 기대하기 힘든 상황이다.

낮은 집 값이 유리하냐, 낮은 이자율이 유리하냐는 질문은 경기 상황에 따라 달라질 수 있다.

그러나 팬데믹 상황이 종식 되기만 하면, 이 두가지 중에 하나는 반드시 변화를 맞게 될것 이라는 데에는 이견이 없다.
모기지 이자율이 낮으면 주택 수요는 늘어나지만 현재로서는 달갑지 않는 현상이다. 매물로 나온 주택이 턱없이 부족한데다 봄철 성수기까지 겹치면 주택 구입자들이 일시에 쏟아져 나오고 있기 때문이다. 

불티나게 팔리는 매물
DFW 지역의 주택 동향의 중심축이라 할 수 있는 프리스코(Frisco) 지역의 올해 지난해 12월중 총 주택 거래량은 280 채 였다. 작년 같은 기간에312채 판매된 것에 비교하면 오히려 줄어든 편이다. 이는 가장 핫하다는 프리스코 역시 매물 부족 현상이 심각하다는 것을 반증하고 있는 것이다.

그런데 스퀘어 피트당 가격과 판매 평균 가격은 놀라울 만큼 올랐다는 사실이다.

작년12월 스퀘어 피트당 $144 이던 가격이 $161 로 올랐고, $420,000 이던 평균 가격이 $469,900 으로 오른것만 봐도 수급 불균형이 심각하다는 사실을 반영하고 있는것이다.
 

그러면 도대체 “오퍼를 얼마에 써야 할까요?”

이런 경우 가장 빈번하게 발생하는 현상이 복수 오퍼와 오버 프라이스로 오퍼하는 과열 경쟁이다.

에이젼트에게 가장 곤란한 질문이 바로 “오퍼를 얼마에 써야 할까요?” 라고 한다. 

부동산 에이젼트가 점쟁이가 아닌 이상에는 실제 낙찰 가격을 예측하고 그렇게 조언하는것은 불가능한 일이다. 단지 “복수오퍼=오버프라이스 오퍼” 라는 공식은 이미 대부분의 바이어들에게 암시적으로 나마 인지되어 있는듯 하다.
 

 이런 경우 주택 거래 가격과 감정가의 차이를 걱정하지 않을수 없다.

셀러들이 부르는 게 값이 되면서 감정가가 거래 가격보다 낮게 산정될 경우 일부 바이어들은 모기지 대출을 받지 못하는 경우가 발생한다. 모기지 대출 거절에 따른 위험을 피하기 위해 현금 구매자나 다운페이가 높은 바이어와 거래하려는 것이 셀러들의 최근 추세다. 

또한 오퍼 경쟁을 뚫기 위해 바이어 보호 조항인 컨틴전시 조항을 포기하는 바이어들까지 늘고 있는 점도 요즘 보이는 과열 경쟁 양상을 설명하는 장면이다.

 

오퍼를 얼마를 쓰느냐 보다는 두가지 조건을 갖추고 오퍼를 넣는것이 중요하다.

셀러의 불안감을 해소해 줄 수 있는 오퍼야 말로 가장 좋은 오퍼인 것이다. 

 

첫번째, 만약에라도 낮게 나올수 있는 감정가로 인한 셀러의 불안감 해소이다. 

적어도 20%이상의 다운페이와 감정가 때문에 모기지 승인이 안나올 경우 어니스트 머니를 포기할 각오를 해야한다. “ADDENDUM CONCERNING RIGHT TO TERMINATE DUE TO LENDER’S APPRAISAL”  이라는 추가 계약서에 ‘waiver’ 란에 표기해서 오퍼와 같이 첨부해야 한다.

 

두번째, 소액의 계약 조건 사항에 공격적이어야 한다. 셀러가 수많은 오퍼를 앞에 놓고 대여섯 가지 조건을 바이어마다 저울질 할때 가장 눈이 가는 곳이 Option Fee 와 Residential Service Contract 액수이다.

계약시 무조건 들어가는 이 조항에 $500 이상의 option fee 와 ‘$0’ 의 Service contract 을 쓴다면 셀러는 바이어의 얼굴을 보지 않아도 그가 얼마나 자기의 집을 사고 싶어 하는지가 눈에 선하게 느껴질 것이다.

 

이 두 조건을 충족 시켰다면, 얼마의 웃돈을 올려 써야 하는지는 본인의 ‘감’ 에 달렸다고 볼 수 있다.

 

30만불 리스팅 가격에 만불을 붙여 오퍼에 미끄러 졌다고 다음에 2만불을 올려 오퍼하는 식의 마구잡이 오퍼는 피해야 한다. 시장 가격과 주택 상태를 잘 고려해서 결정하되 최고의 셀러 마켓이라 해도 리스팅 가격에 5% 이상을 붙여 오퍼해야 할 경우는 부동산 전문가(리얼터) 로 부터의 조언은 필수라 하겠다.

 

 

 

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