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2020 년도 부동산 총 결산 

 

코로나-19 으로 흥한 주택시장 – 망한 커머셜 시장
 

올해 주택 시장은 코로나19 사태로 자칫 걷잡을 수 없는 침체에 빠질 뻔했다. 봄철 성수기를 코앞에 두고 경제 봉쇄령이 내려지면서 매물을 마음껏 보여주지 못하는 초유의 사태가 발생한 것이다. 

전염병 감염 사태를 우려한 셀러들은 이미 내놓은 매물을 취소하면서 가뜩이나 심각한 매물 부족 사태 더욱 부추겼다.
그런데 이런 상황이 오히려 모기지 이자율 하락 현상과 맞물려 바이어들의 주택 구입 의욕을 자극하면서 주택 시장을 단숨에 과열 현상으로 바꿔 놓았다. 매물은 더욱 씨가 말라갔고 끊임없는 치열한 주택 구입 경쟁에 올 한해 주택 가격은 고공 행진을 거듭했다. 과연 내년에는 주택 구입 여건이 올해보다 나아질까? 

 

불안한 세상속에 가장 안전한 금고” 였다.

작년말 코로나-19의 문턱에서 겨울동안 잠시 멈춰있던 시기를 감안하면 올해의 주택 상승 속도는 엄청난 현상이었다.

혹여 이러한 호황 장세의 원인을 낮은 모기지 이자율 때문 으로만 보는 전문가들이 대다수 이지만, 역으로 이자율이 1% 이상 올랐다해도 이러한 주택 구입의 열기는 결코 막을수 없을것으로 여겨진다.

왜 였을까?  이자율 말고 또 무엇이 이들을 주택 시장으로 향하게 했을까?  

채권시장의 불안함이나 유동 자산의 불투명성 때문에 부동산으로 자금이 모였다 하기에는 대규모 부동산 펀드들은 올해 초 주머니를 단단히 잠궜었다.

이유는 또 다른 곳에 있었다고 짐작이 가능했다. 실제 올해 주택 구입을 한 주변 사람들에게 ‘왜 그리고 어떻게 집을 사게 되었냐’ 고  물어보면 답은 대충 이러했다.

 

불안한 세상속에 가장 안전한 금고’  라고 여길만한 것이 ‘집’ 이었기 때문이라는 것이다. 수개월 간의 Lock-Down 속에 급속히 변해가는 개인들과 그 가족들의 생활 패턴은 그 집 속에서 이루어 지는 것들이 대부분이었다. 그만큼 내가 사는 공간이 중요해 진것이다.

예년에 비해 유독 많아진 First time Buyer 들과 젊은층의 주택 구매가 주택 시장을 부풀려 놓았고. 이들 역시 ‘가장 안전한 금고’ 를 자신의 주택으로 꼽는데 주저하지 않았다.


주요지역 $150 (Sq Ft 당) 미만 찾기 힘들다.

올해 나타난 가장 놀라운 점은 평균 주택가격이 스퀘이피트당 $150 이 넘었다는 것이다. 아래에 표기된 한인 선호 주요 도시를 위주로 지난 1년 전과의 가격 비교를 보면, 1년전에는 Southlake 과 Flower Mound 를 제외하면 스퀘어 피트당 $150 이 넘는 곳이 없었다. 왠만한 중상위권의 학군이 있는 도시와 적당한 생활 환경이 갖춰진 곳을 찾으려면 $150 미만으로는 거의 불가능해 진것이다.

가격의 상승은 수요와 공급에서 찾을수 밖에 없었는데, 실제 올해 인기 가격대의 주택들은 멀티 오퍼와 웃돈 오퍼가 성행했었고, 올해의 공급 물량부족은 내년에는 반드시 해소 될것으로 예상하고 있다.

올해 있었던 과열 현상은 내년에는 다소 차분한 분위기로 자리 잡을 것이라는 것도 충분히 예상해 볼 수 있다.

    

 

거래주택 평균(Median)가격

신규 매물수

스퀘어피트당 가격

주택 거래량

 

2019 10 

2020 10

2019 10

2020 10

2019 10

2020 10

2019 10

2020 10

Allen

$315,500

$360,000

143

145

$140

$150

122

155

Carrollton

$300,500

$320,000

121

160

$150 

$158 

136

149

Flower Mound

$417,919

$450,000

113

103

$152 

$167 

99

122

Frisco

$415,000

$437,500

311

287

$147 

$159 

251

345

Irving

$250,500

$309,000

194

185

$145 

$157 

138

160

Plano

$340,000

$374,950

313

329

$148 

$153 

257

305

Lewisville

$275,000

$307,000

126

127

$146 

$159 

99

110

Southlake

$773,500

$839,000

53

36

$196 

$207 

40

39

 

커머셜 시장 서브프라임 때 보다 훨씬 심각하다

올해는 소매(리테일)에 직접 바이러스 폭탄이 터진듯한 한해 였다. 여러 곳에서 파산이라는 장례식 행사가 이어졌고, 단순히 여행이 안된다는 상황이 항공, 호텔, 백화점, 리테일로 도미노 현상처럼 전파된 한 해 였다.

건물주들의 모기지 유예 기간은 이제 끝이 나고, 생존을 위한 전쟁은 이제 내년부터 실제 결전을 앞두고 있는 상황인 것이다. 

PPP 나 EIDL 만으로 생명줄을 연장한 상태에서 추가 구제 법안 통과와 실제적인 금융 지원이 계속 되지 않는 한 수많은 기업들의 도산이 기다리고 있다. 올해가 끝나가는 상황에서도 긍정적인 앞날을 말할 수 없는 암울한 현실이다.

다행히도 한인들이 종사하는 소규모 비즈니스들의 생존법은 아이디어와 노력으로 찾아낼수 가 있을 것이다.

도넛, 식당, 컨비니언 스토어, 패스트 푸드점, 미용실, 병원, 세탁소등….. 올해의 고통이 내년에는 반전을  이루기를 기원할 뿐이다. 

 

내년 주택시장 전망

내년 주택 시장의 전망은 이자율, 주택평균가, 주택 공급량의 3가지 요소에 대한 Summary 로 정리해 보았다.


1.    이자율은 2.8%~3.1% 선
침체의 늪에 빠질뻔한 주택 시장을 살려 낸 것은 모기지 이자율이다. 모기지 이자율은 최근까지도 사상 최저 수준을 유지하면서 꾸준히 주택 구입 심리를 자극 중이다. 대부분의 전문가들은 내년에도 3% 초반대의 낮은 모기지 이자율이 유지될 것으로 전망하고 있다.
‘모기지 은행업 협회’(MBA)는 30년 만기 고정 이자율이 내년 평균 약 3.1%대에서 출발할 것으로 전망했고 국영 모기지 보증 기관 패니메이는 이보다 낮은 약 2.8%로 내다봤다.
프레디 맥은 모기지 이자율이 내년 한해 평균 약 3%대를 유지할 것이란 전망을 내놓았다. 내년에도 낮은 이자율이 지속될 경우 바이어들의 구입 능력이 개선돼 주택 수요 증가, 특히 고가 주택 거래가 증가할 것으로 기대된다.

2.  주택 가격 2.4%~2.6% 상승
주택 가격이 끊임없이 오르면서 서민들의 한숨 소리가 컸던 한 해다. 내년에도 올해의 집값 상승세가 이어질 전망이지만 다행히 상승폭은 다소 주춤할 것이란 전망이다. MBA는 내년 주택 가격 상승 폭이 올해(약 5.1%)의 약 절반 수준인 약 2.4%를 기록할 것이란 예측을 내놓았다. 국영 모기지 보증 기관 패니메이는 이보다 조금 높은 약 2.6%를 예측했다.
전문가들은 주택 가격이 오르더라도 모기지 이자율이 낮은 수준을 유지할 경우 주택 구입 시 미치는 부담은 크지 않을 것이란 분석이다. 다만 무리한 구입보다는 구입 가격대를 조금 낮춰서 구입하는 것이 장기적으로 재정 부담을 줄이는 방법이라고 전문가들은 조언한다.


3. 신규 주택 공급 는다
올해 주택 가격 급등의 원인은 바로 매물 부족 때문이었다. 반가운 소식은 내년 신규 매물 공급 시장에 다소 숨통이 트일 것이란 전망이다. MBA와 패니메이는 내년 단독 주택 착공이 최근 2년래 최고치를 기록할 것으로 전망했고 이후에도 꾸준한 증가세를 이어갈 것이라는 예측을 내놓았다.

 

 


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