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코로나 이후 미국 부동산 어떻게 될까? 

코로나 사태는  9/11 테러사태때와 2008년 금융위기때를 합해 놓은것 보다 덜 충격적인것 같지만 그 여파는 두 위기때를 합쳐 놓은것 보다 더 치명적으로 전이되고 있다. 

거시적으로  지금의 경제가 부동산에 미치는 영향을 따져보기 전에 이미 우리 주변에서 쉽게, 그리고 빠른 속도로 이상 현상이 번져 가고 있고,  급격히 움추러 든 시장 상황을 점점 얼어붙게 만들고 있다.

일시적인 경기부양책이나 모기지 유예등의 제스처가 ‘부동산’ 이라는 거대한 메커니즘을 구조 조정해 줄 것이라 기대하는 간 큰(?) 투자자는 보이질 않는다.  단, 2008 년 서브 프라임 모기지 사태를 겪으면서 기회를 잡은 “똑똑한 투자자들” 의 성공 스토리는 지금의 사태 후에도 얼마든지 가능하지만, 좀 더 확실한 판세가 확인되기 전까지는 자기 앞가림이 우선인 투자자가 훨씬 많아보인다.

 

부동산 시장을 양분하는 두 카테고리, 주택시장과 커머셜 시장을 나누어 분석해 보자.  


 

주택시장

 

주택시장은 지난 서브프라임 사태때를 비교 참고해 볼 수 있겠다. 특히 비교적 타주에 비해 덜 타격을 받았다 볼 수 있는 텍사스에서는 전국 평균에 비해 훨씬 빠른 회복세를 보였었다. 

2008년의 주택시세를 회복하는데 걸렸던 전국 평균 시간은 4년이었던데 비해 텍사스는 불과 2년만에 이전 시세로 돌아올 정도로 유입인구와 수요가 많았었다. 

 

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그런데 이번 상황은 수요 공급 측면과 모기지 마켓 측면 두가지 차원에서 다소 부정적이다. 

 

10년 정도의 활황을 경험하다 보면 지금의 위험을 한시적이라 착각할 정도로 바이어의 긍적적인 마인드가 당분간 작용하겠지만, 수요층의 위축, 즉 바이어의 몸사림이 시작되면 이 심리적인 여파는 장기화 될 수도 있다고 봐야 한다.

 

특정 지역의 시장 가격을 가늠하기 가장 좋은 데이터는 뉴홈 빌더의 분양 가격이다. 

집 상태나 연식, 학군등의 복잡한 변수가 있어  리세일 홈(기존의 지어진 주택를 말함) 들의 평균 주택가로 시장 가격을 한번에 판단하기에는 다소 부정확하다.

 

그래서 뉴홈의 실적을 참고하곤 하는데 주택 개발업자의 2020년 예상은 2019년에 비해 가격과 물량면에서 15% 이상 높게 잡고 올해에 임했다. 

이미 2019년 초부터 풀려서 클로징한 Dallas-Ft Worth 지역의 뉴홈 숫자는 16,284 채에 달하고, 판매를 시작한지 평균 113.45 일 안에 매매가 되었다. 그리고 작년부터 넘어온 빌더들의 물량에 올해치 예상 공급량을 더하면 작년보다 훨씬 많은 숫자의 신규주택이 올해 시장에 풀려도 작년처럼 쾌속 행진을 할 것으로 예상했었다.

올해들어 분양가격 역시 그들의 분석에 의해 일방적으로 책정된 높은가격으로 나와 올초부터 바이어들을 놀라게 만들었다.  

그러다가 코로나 사태를 맞게되고 올초부터 만만치 않은 가격을 알면서도 낮은 이자율 때문에 집 사기를 결정했던 바이어들은 코로나로 인한 가격 하락의 염려속에 바로 주머니를 잠궈버렸다.

 

실제 한인들이 선호하는 캐슬힐 지역의 North pointe 신규 단지의 4개 빌더들이 진행하던 계약건들이 거의 모두 홀드 상태에 들어가는 현상이 벌어지기도 했다. 

결국 바이어의 주머니가 잠기는것은 수요층이 감소 한다는것이고, 수요층이 20% 만 감소해도 시장가격에 미치는 영향은 실로 엄청나게 되는것이다. 

그 20% 혹은 그 이상의 수요층, 즉 잠재 구매자가 겪는 집구매의 첫 어려움은 모기지 신청에서 부터 나타난다.

흔히 융자를 가능케하는 렌더의 3요소를 3C 라 하는데,

Credit (신용) , Capital (자본), Cash Flow (현금화 능력) 이 그것이다.  이 3요소 없이도 집 구매가 가능했던 2008년 이전의 상황은 다시는 오지 않을것이기 때문에 수요층의 감소는 심리적인 요소 외에 Borrowing Capability, 즉 융자 승인 조건을 갖추었느냐로 판단해 볼 수 있겠다.


 

커머셜 시장       

 

커머셜 시장은 산업이나 기업들의 투자시장이기도 하지만 먹고 사는 문제와 직결된 생존시장이기도 하다. 작게는 도넛가게나 식당부터, 건물을 구입해 나오는 임대수입이나 차액을 남기는 투자등이 혼재하는 매우 복잡한 시장이다. 

적어도 지난 수십년간 소규모 상공인들과 소규모 건물 투자자들은 SBA (Small Business Administration) 이라는 정보 지원 기관에서 보장하는 상업융자에 엄청나게 의존해 왔고, 그로 인한 지속적인 성장을 맛 보아왔다. 

그런데, 코로나 사태를 맞아 단지 융자를 상환 못할 걱정을 하는 사업체 소유주들 보다 SBA 자체가 이런 사태에 대한, 이제껏 해보지 못한 걱정에 들어갔다. 

4월 16일 현재 PPP (Paycheck Protection Program) 신청으로 6월까지 계획했던 구제펀드 $22 Billion 을 모두 소진했다고 발표했다. 돈이 바닥 난 것이다. 

 실업과 SBA 구제 펀드가 결국 한 주머니에서 나오고, 신청승인도 이 두 가지를 같이 판단해야 정확한 데미지를 산출할 수 있기 때문에, 이 두가지를 묶어 해결이 날때까지는 SBA 내의 새로운 융자승인이나, 기존 대출의 default 상황에 대한 대비가 불가능해 지는것 아니냐는 우려를 안 할 수가 없는 상황이다.

커머셜 시장은 철저히 융자 가능 여부에 좌우된다. 이미 투자에 시동을 걸어 묶어놓은 1031 exchange fund 역시 앞으로 바뀔 융자 가이드라인 여부에 따라 사용하지 못할 가능성도 있고, 결국 2차 3차의 투자는 불가능해 지는것이다. 졸지에 capital gain 에 대한 세금 부담만 추가로 발생하는 악순환이 계속 될 수도 있게 된다.

현재 운영중인 사업체가 소매업, 도매업, 유통업, 생산업등 다양하지만 결국 추가 투자 자본 없이도 돌아가는 구조라면, 긴축 경영이나 새로운 마케팅등을 통해 자산 가치가 하락 하지 않도록 유지하는것이 관건이다. 결국 자신의 사업체가 부동산 가치와 연결된다는 것을 놓쳐서는 안된다. 매출의 유지가 real estate valuation 에 직접적인 영향을 주고 차후 렌더들의 융자 문턱이 낮아졌을때 최적의 감정가가 나와야 재투자 할 수 있는 융자 상한선이 높아지기 때문이다.

소상공인들에게 은행 문턱이 높아지면 생존자만이 그 문턱을 넘게 된다.

위에서 말한 3C 를 지켜내는것만이 유일한 살 길이 되는것이다.

현재 상황이 기회라 감히 말하는 사람들이 있다. 그러나 그것은 이미 준비된 투자자이거나 앞으로도 3C 를 목숨줄 처럼 지켜나가는 사람에게 적용되는 말이다.

코로나 이후의 부동산 시장은 앞으로 적어도2년간은 먹구름으로 계속된다고 봐야한다. 단, 결국 떠 오를 태양을 봤을때 따뜻함을 누릴 준비는 계속하고 있어야 한다.   





 


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