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올해 집 값은 오르고 거래량은 준다!

 

“집 값은 오르고 거래량은 준다” 라는 반비례 방정식 같은 이 제목은 올 2020 년의 부동산 시장의 화두가 될 것이다.

본지는 해마다 한 해의 부동산 시장에 대한 예측을 1월이 되면 헤드라인에 달곤 해왔으나 올해엔 특이한 제목으로 다소 이해에 어려움을 느끼실 수도 있겠다.

본지의 부동산 시장 예측은 단순히 통계청 자료나 경제 관료들의 부동산 정책 소식을 옮겨 적는데 그치지 않는다. NAR (National Association of Realtor) 나 TAR (Texas Association of Realtor) 등 여러  부동산 협회 자료와 일선에서 뛰고 있는 에이젼트들의 의견들을 취합해 정리해 놓은 지침서와 같은 역할을 7년 넘게 해오고 있다.

 

작년 1월호의 헤드라인에 개재한 올해 부동산 전망에서  ‘주택가격 상승세 약화’ 와 ‘외곽 주택 구입 증가’ 에 대한 예측은 그야말로 ‘명중’ 이었다. 

실제 한인들의 눈높이에서 한인들의 부동산에 관한 정보를 취합하다 보니, 한인 선호 지역의 통계를 바탕으로 거의 정확한 예측이 가능했던 것이다.

 

그러면 올해를 전망해 보도록 하자.

 

올해도 지역별 편차는 더욱 커질 전망이다. 

지역별 편차는 Resale home 에서 간극을 드러낼 것으로 보는데, 그이유는 뉴 홈들의 지역별 분양가는 올해도 작년 시세를 유지 하려고 애쓰고 있기 때문이다.

 

본지의 조사에 의하면, 캐슬 힐 지역의 신규 물량은 공급하는 Brighton Homes, Grand Homes, 등은 작년 분양가를 그대로 유지 하려고 무던한 애를 쓰고 있다. 단순히 이자율이 낮아져 수요자가 몰릴거라 예상했던 작년 후반기의 경험이 올해 이들을 움추리게 만든 것이다.

 

하이웨이로 어디든 30분이면 다다르는 DFW 는 그야말로 방사형 도시이다. 뉴욕처럼 섬으로 막혀있거나 LA 처럼 할리우드쪽으로 막혀있지도 않다. 다시말해 어디로든 10분만 더 운전해 가면 집 값을 $100,000 싸게 살 수 있는 구조이다.

각종 인프라, 제반 시설, 엔터테인먼트 환경 역시 한 두해만 기다리면 금새 어디든 다 갖춰진다. 

그래서 최근 들어 가까운 캐롤톤의 3,000 sf신규 주택이나 30분 이상 떨어진 Prosper 의 3,000 sf 신규 주택이나 분양가에는 별반 큰 차이가 없다.

 

반면, 뉴 홈이 아닌 10년이난 20년 된 집들의 편차는 지역별로 현격히 차이가 나기 시작한다.

 

역시 학군과 주거 환경이 안정화(Settle) 된 단지가 높은 호가를 자랑하며, DOA (Days on the Market), 즉 매물로 나와있는 기간도 짧다. 

Legacy West 지역, castle Hill 지역등은 평균 35일 안에 클로징이 끝나며, Frisco 의 Lebanon Trail High School 이나 Frisco High School 근처의 주택들은 아직도 셀러 마켓으로 종종 복수 오퍼를 경험하는 지역이다.

 

이러한 지역적인 한정성 (부동산 용어로는 Scarcity 라고 함) 이 보존되는 지역의 부동산 상승률은 올해도 꾸준할 것이다.

 

그런데 이런한 시가 상승에도 불구하고 거래량이 줄거라는 예측은 과연 현실성이 있을까?

 

뉴스타 부동산 대표 숀 김에게 이러한 가능성에 대해 물었다. 숀 김 대표는 ‘거래량의 감소에 대한 가능성은 충분히 있다고 본다. 다만 이러한 감소가 전체적인 부동산 경기의 침체를 의미하는 것이 아니라 시장 자체가 안정화에 접어들고 있다고 보아야 한다.’ 고 전망했다.  

 

서브 프라임 사태를 겪고 지난 10년 동안 계속 내달려온 집 값의 오름 현상은 이제 성숙기를 맞고 있다. 

달라스로의 유입 인구 폭증도 경험해 봤고, 전례없이 낮은 모기지 이자율도 경험해 봤다. 

자고 깨면 하나씩 생기는 건물도 자주 보니 이제 익숙해 졌다. 

이 모든 성장과 호재속에 단기 투자나 플리핑 투자가 극성을 부릴수도 있다. 무리한 구입의 후유증도 숏세일이나 차압등을 통해 차차 그 숫자가 증가할 수도 있겠다. 

 

하지만 이 모든 현상이 부동산 시장의 성숙기를 맞는 성장통 이라 보는것이 맞다.

 

올해 2020년에 내집 마련을 준비하시는 분들은 성숙한 시장에서 안정된 투자를  차분한 마음으로 할 수 있는 한해가 될거라 예측해 본다.

 

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