융자 상식

 

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Q. 금리가 많이 낮아 졌다고 하는데, 주택 이자율도 낮아진건지?

 

 

A. 연방기금금리(Federal Funds Rate) 모기지 금리(Mortgage Interest Rate) 직접적인 영향이 없습니다.

- 연방기금금리는 자금의 유동성을 위한 벨브의 역할을 하고 있습니다. 이는 은행간의 대출시 하루에 지급 해야할 대출 이율을 나타내는 것이며, 연준(Fed)에서 강조하고 있는 2% GDP 경제 성장율을 유지하기 위한 장치의 부분입니다.

- 모기지 융자의 기준인 30 고정 모기지의 이자율은 미국 재무부에서 발행하는 10 만기 채권(US 10-Yr Treasury Bond) 관련이 있습니다. 보통 채권 가격이 상승하게 되면 주택 모기지 이자율은 내려가게 됩니다. 이는 수요와 공급의 원칙에 따라 채권을 높은 가격에 팔아도 구매자가 많은 경우, 적은 수익율을 주더라도 구입을 하는것과 같습니다. 채권 가격의 상승은 낮은 모기지 이자율을 동반하게 됩니다. 금리가 비슷한 양상을 띄는 이유는 일반적으로 30 모기지 융자의 원금이 전액 상환 되는 시점이 보통 10 정도이기 때문입니다.

 

Q. 미국 경제 위기가 다시 찾아오게 이유는?

 

A. 코로나 바이러스, 원유 가격 전쟁, 미국 증시에 대한 투자자들의 심리, 세가지가 주요 원인으로 꼽을 있습니다. 간략하게 정리 하자면, 코로나 바이러스로 인하여 생산, 유통, 무역등의 라인들이 비활성화 되기 시작 하였으며, 특히 중국 생산라인을 기반으로 하고 있는 여러 업체들이 타격을 입기 시작하였습니다. 코로나 바이러스가 아시아를 거쳐 유럽, 미국으로 확산되자 이제는 어느 기업 없이 모두 타격을 입게 되었습니다. 기업들의 활동이 줄어들 것을 예상하여 석유 산유국들 사이에서 석유 생산을 줄이자는 협의를 하게 되었는데 러시아(Opec 비회원국)에서 반기를 들자 최대 생산국인 사우디(Opec 회원국)에서 유가를 낮추는 압박을 하기 시작 한것 입니다. 이에 러시아가 저항을 하는 형세를 보이자 아랍에미리트(Opec 회원국) 사우디에 동조를 하기 시작 하였으며, 국의 석유 증산으로 인해 수요 보다는 공급이 늘면서 유가는 폭락하게 되었습니다. 타국에 비해 생산 단가가 높은 미국이 타격을 입기 시작한 것이며, 낮은 유가를 유지하는 기간이 늘어난다면 미국 원유 생산 업체들의 도산은 분명할 상황이 되버렸습니다. 미국 증시는 이런 영향에 크게 반응 하였으며, 투자자들은 시점에서 투자 보다는 현금 확보를 선택하고 있는 것이 전반적인 상황 입니다. 보통 주식시장이 나빠지면 비교적 안정자산인 금과 국채의 매수는 늘게 되는데, 이번 경우 안정자산도 안전하지 않다라는 의식이 팽배해 지면서 시장에 있던 현금이 모두 빠져나가버린 상황이 되었습니다. 이에 현금 활성화를 위하여 연준의 금리 인하, 트럼프 행정부의 비상 대책들이 쏟아져 나오고 있지만, 시장의 심리는 나아지고 있지 않고 있습니다.

이런 상황의 장기화를 우려하여 자영업자들의 SBA Disaster Loan Assistance (https://disasterloan.sba.gov/ela/)문의가 급증하고 있으며, 직장인들은 Unemployment Benefit(https://www.usa.gov/unemployment) 많이들 알아보고 있습니다.

 

 

Q. 모기지 시장의 대처 방안은?

A. Down Payment Assistance Program: 현금의 유동성이 급격하게 떨어짐으로써 Down Payment 보조해 주는 프로그램이 활성화 하고 있습니다. 예를들어, 35만불 대의 주택을 구입 하였을 때의 페이먼트 차이를 비교하면, Rent 평균 ($2,400/) , 그리고 주택 소유자는 ($2,200/) 보이고 있습니다. 중요한 점은 주택 소유시에는 페이먼트에서 원금 부분인 $480 이상 축척되고 있기 때문에 실제 소비하는 비용은 Rent ($2,400/), 그리고 주택 소유시 ($1,700/) 으로 있습니다. 축적되는 금액은 일정하게 늘어나게 되기 때문에 Saving 효과도 추후 보실수 있습니다. 따라서, 주택세에 따라 약간의 차이는 있지만 45만불 선까지의 주택 구입은 렌트를 유지 하는것 보다 조금 절약하실 있습니다.

A. 이자율: 현재 30 고정 모기지 이자율 평균은 3% 후반과 4% 사이를 유지하고 있습니다. 경제 상황이 급격하게 나빠졌기 때문에 이자율이 출렁이고 있지만, 데이터를 보면 아직 역대급 낮은 이자율을 유지하는 편입니다. 현재 시점에서는 재융자 하시는 분들은 안정화 까지 조금 기다리시는 것이 좋으며, 안정화 되는 시점에 맞춰 이자율 동결(Lock-In) 있도록 미리 준비하시는 것이 필요한 시기 입니다. 주택 구입을 하시는 분들은 최대한 Down Payment 아끼시는 것이 필요하며, 4.5% 이하의 이자율을 유지하고 있다면 Historically 아직은 낮은편에 속하기 때문에 계속 진행을 하셔도 괜찮습니다.

 

은행에서는 모기지 페이먼트를 유예하는 방안을 내놓고 있긴 하지만 모든 방안은 정부의 보조를 근거로 하여 취하는 형태이기 때문에 장기적인 해결 방안을 위한 대책으로는 부족한것이 현실입니다.

모기지 페이먼트는 보통 1 부터 15 까지 납부하게 되며, 16 부터 31 사이에 납부 하실 경우 페널티가 있게 됩니다. 1개월 이상 연체하게 경우에는 Credit Report 기록이 남게 되니 유의 하셔야 합니다.

Student Loan 있으신 분들은 페이먼트 유예(Deferred Payment) 또는 페이먼트를 낮출 있는 신청을 하실 있습니다. 지금은 고정 지출을 줄여 나가는 것이 중요한 시기 입니다.

 

이형운 (Sean Lee) 

 

조지아 주립대 Economics 전공

SL@PHL101.com

Tel. (972) 632-0072

KakaoTalk ID: MK1177Sean

NMLS# 1638344

Licensee in TX, GA, AL,TN, FL, DC, MD, VA, SC

Prime Home Loans, Inc. NMLS# 98975

  

 


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