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New Lease vs. Assignment

 

얼마전 고객 한분께서 문의한 내용입니다.

비즈니스 매입을 하시는 과정에 있는데, 건물주가 New Lease가 아닌 Assignment를 원하는 상황에서 어떻게 해야 하느냐는 문의였습니다.  우선, 고객분께서 Assignment의 정확한 개념을 알고 계시지 않은 상황에서, 당연히 본인 혹은 본인 회사가 세입자로 된 새로운 임대계약서를 받는다고 상상(?)하고 계신중에 생긴 일이라 많이 당혹스러우셨던 것으로 기억됩니다.

간단히 두 계약서를 비교해 볼때, 가장 기본적인 차이점은, New Lease의 경우 현재 계약 당사자인 Landlord (건물주)와 Tenant(세입자) 두 주체(Entity)만 존재하는 반면, Assignment의 경우 건물주와 새로운 세입자(Assignee) 그리고 기존 세입자(Assignor)까지 Lease Agreement (임대 계약서)상에 존재한다는 것입니다.  결국, 계약서상에 기존 세입자의 존재여부만 다를뿐인데, 왜 Assignment라고 하면 어렵고 복잡해 보일까요?  가장 큰 이유는, New Lease의 경우 두개의 주체가 서로 하나의 상대방과 권리(Right)와 의무(Responsibility) 사항을 놓고 협상하는 반면, Assignment의 경우 둘이 아닌 세개의 주체가 서로의 권리와 의무를 놓고 서로의 이익을 추구하기 위해 협상을 벌이기 때문입니다.  상대가 하나가 아닌 둘인 경우 이해관계가 당연히 복잡해지겠지요?

실제로 Assignment의 내용은 생각하시는 것보다 많이 복잡해질 수 있으며,  또한, 이 복잡해질 수 있는 내용으로 인해 많은 변수가 발생할 수 있는 여지가 충분히 있으므로, Assignment의 경우에는 특별히 더 전문 변호사의 검토와 조언이 꼭 필요하다고 당부드립니다.

권리와 의무

쉽게 생각해서 권리는 많을수록 좋고, 의무는 적을수록 좋습니다 (제 생각에 ^^).  

세입자 (Assignor 혹은 Assignee, 사전에 양도인 양수인으로 설명되어 있으나, 본인 포함 일반인들의 이해를 돕기위해 기존 세입자와 새로운 세입자로 표기합니다.)의 경우 당연히 New Lease를 선호하는 반면, 건물주의 입장에서는 Assignment가 유리합니다.  건물주가 Assignment를 고집하는 가장 큰 이유는, 새로운 세입자가 월세를 못내는 상황을 비롯해 임대계약내용을 불이행하는 일이 발생할시, 기존 세입자에게 책임을 물을 수 있는, 일종의 보험(?) 성격을 띠고 있기 때문입니다.  이부분이 어떻게 보면 Assignment상에서 가장 큰 협의대상이 될 수 있는데, 이유는 기존 세입자와 새로운 세입자가 어느 정도의 책임 혹은 의무를 갖는가를 결정해야 하기 때문입니다.  또한, 기존 세입자와 새로운 세입자가 협상을 마쳤다고해도 건물주가 최종 허가를 해주지 않으면, 최악의 경우 진행중인 비즈니스 매매가 성사될 수 없는 상황에 이를 수도 있습니다.  그러므로, 비즈니스 매매시 무엇보다도 Assignment부분에 많은 주의 필요합니다.

실례로, 비즈니스 매도후 1년뒤에 건물주로부터 비즈니스 매수자(Assignee)가 월세를 안낸다고 대신 월세를 내라는 통보를 받고 난처한 상황에 처한 경우도 있었습니다.  이런 경우, 기존의 세입자가 비즈니스를 매도하면서 Assignment에 서명했으나, 본인의 책임이 어디까지인지 제대로 파악하지 않고 쉽게 처리해 일어난 사고(?)이며, 이런 일이 언제든 발생할 수 있다는 점 명심하시고, 비즈니스 매매시에는 항상 이부분 확실히 짚고 넘어가셔야 합니다.  

주로 비즈니스 매매시에 Assignment를 작성하게 되는데, 기존 세입자나 새로운 세입자의 입장에서 건물주가 원하는데로 무조건 Assignment에 서명해야 하는 것은 아닙니다.  기존 세입자의 입장에서는 어떻게든 새로운 세입자가 새 임대계약서를 받을수 있도록 도와주고, 본인은 비즈니스 매도와 동시에 임대계약서상에서 빠져나오는 것이 좋습니다.  하지만, 비즈니스를 매수하려는 새로운 세입자가 제정적으로 어려운 상황이거나 혹은 기 비즈니스의 경험이 부족하다고 건물주가 판단하게 되면, New Lease 대신 Assignment 고집할 것이고, 건물주의 입장에서는 Assignment를 받는 것이 손해를 최소화할 수 있는 가장 좋은 방법임을 세입자 입장에서도 이해하고 있어야 합니다.

새로운 세입자의 입장에서는 임대 기간이 얼마나 남았는지를 확인하는 것이 중요합니다.  예를 들어, 임대계약이 1년 남아있고 Renew Option(갱신 조항)도 없는 상황에서 New Lease가 아닌 Assignment를 받는 조건으로 비즈니스 매수를 한다면, 1년후에 건물주와 새로운 임대계약시 건물주가 무리한 조건을 고집하여 최악의 경우 비즈니스를 포기해야하는 난처한 상황에 처할 수도 있습니다.  그러므로, 비즈니스 매수를 계획하고 계시는 독자들은 비즈니스 자체의 자세한 정보 수집과 더불어 현재 임대계약이 어떻게 되어있는지를 꼼꼼이 따져보시고, 가능하면 부동산 중개인의 도움을 얻어 건물주가 New Lease를 줄지 아니면 Assignment를 고집하는지를 먼저 알아보고 비즈니스 매매를 진행하시는 것이 시간 절약에 많은 도움될 것으로 생각됩니다.  또한, 비즈니스 매도를 염두에 두고 계시는 독자들도 부동산에 비즈니스 매매를 의뢰하기 전에 건물주와 먼저 의논하여, 건물주가 어떤 방식으로 Lease를 넘겨줄지, 그리고, 어떤 유형의 세입자를 꺼리거나 선호하는지를 파악하여 매수인을 선별한다면, 또한 원치않는 시간을 소비하는 일을 줄일 수 있을 것입니다.

 

모든 계약서는 제목이 아닌 내용이 중요합니다.  똑같은 Assignment라해도 내용은 천차만별로 다를 수 있습니다.  그러므로, “변호사 앞에서 계약서 썼으니까 괜찮을거야”라는 식의 안이한 생각은 버리시고, 실제로 계약서상에 어떤 내용이 포함되어 있는지에 주의를 기울이셔서, 혹시라도 발생할 수 있는 원치않는 사고(?)를 미연에 방지할 수 있기를 당부드립니다.

 

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Joe Yoon    CEO / Real Estate Broker

License # 523241

8105 Rasor Blvd., Suite 242

Plano, TX 75024    Cell: 214-669-5567

joe@realtybankusa.com

 

 


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