INSPECTION, 무엇이 중요한가요?

주택구입을 계획하시는 대다수의 Buyer들이, 맘에 드는 집을 고르고, 계약 체결한후, Inspection 시행하고 Inspection Report 받아본 후 가장 많이 고민하는 부분입니다.  적게는 30가지에서 많게는 60-70가지의 항목에서 하자가 있다는 Report를 받게되는데, 어느 항목이 중요한 것인지, 어떤 부분이 그냥 무시해도 되는 것인지, 솔직히 분간하기 어렵습니다.  특히, 미국내에서 집을 처음 구매하는 Buyer의 경우, 생소한 영어 단어에 어디에 어떻게 쓰이는지도 모르는 부분들에 대해, 어떻게 대처해야 할지 솔직히 난감할 따름입니다. 

이번 시간에는, Inspection Report에서 반드시 짚고 넘어가야 할 중요부분들 알아보고, 어떻게 이해하고 어떻게 활용해야 하는지도 알아봄으로써, Inspection Report상의 하자에 대한 불안감 조금 덜어보는 시간 갖도록 하겠습니다.

INSPECTION, 무엇을?

주택 Inspection, 주로 무엇을 점검할까요?  

미국은 주별로 다른 부동산법이 존재하여, 주별로 필수 점검사항에 다소 차이는 있으나, 대체적으로 다음의 종합적인 점검을 포함합니다.

지붕, 바닦, 문, 유리등을 포함한 집 내외부의 구조적 결함, 상하수도 상태, 전기관련 기기 및 상태, 냉난방 기기, 풀장 등 집에 관련된 거의 모든 부분에 대한 점검을 포함합니다.  그리고, 검사항목 및 Report 양식이 거의 동일하여, 서로 다른 2명의 Inspector를 고용하여도 거의 같은 내용의 Report를 받아볼 확률이 높습니다.  다만, Inspector의 성향에 따라 좀더 중요시하는 부분은 다르게 표현될 수 있습니다.

MAJOR PROBLEM

Inspection Report 받기전 우선 알아두어야 할 사항 있습니다.  새로 지은 집의 Inspection Report에도 적어도 10개이상 대부분 20여개 이상의 하자 사항이 발견된다는 것입니다.  새집 헌집 가릴것 없이 대부분의 집에서, 내외벽의 실금, 삐걱거리는 문과 문손잡이, 깨진 바닦 타일, 제대로 고정되지 않은 전등과 수도꼭지등등 크고 작은 하자들이 발견됩니다.   

이제 숙제는 이것들을 어떻게 처리해야 하는가인데, 해답을 찾기가 그리 쉽지는 않습니다.  정답이 없기 때문입니다.

Report상 큰 문제, 보통 Major Problem이라고 말하는데, Roof, Foundation, HVAC, Plumbing등을 꼽을 수 있습니다.  주로 수리 비용이 많이 나가는 항목들입니다.  Report상 위의 항목에 이상이 있을때에는, 각 항목의 전문가에게 2차 Inspection을 의뢰하여 실제 수리비용을 받아보는 것이 좋고, 받은 비용내역을 토대로 Seller와 수리부분에 대해 협상하여, 쌍방이 만족하는 선에서 해결하는 것이 일반적인 경우입니다.  대부분의 Seller들이 Major Problem에 대해서는 집 내놓기 전에 미리 수리한 경우가 많아, Inspection Report에서 Major Problem이 발견되는 경우는 그리 많지 않습니다.  그리고, Major Problem 이 발견된 경우에는 Buyer에게 주도권이 넘어가게 되어, Buyer 입장에서 오히려 좋은 조건의 재협상을 이끌어낼 수도 있으니, Major Problem이 발견되었다고 무조건 계약을 파기하기보다는 문제를 정확히 파악하고 좋은 조건에 재협상 할 수 있도록 시도해 보시기를 조언드립니다.

MINOR PROBLEM 

어떻게 보면, Minor Problem이 주택매매에 있어 Major Problem 보다 더 큰 문제라고 볼 수 있습니다.  위에서도 언급했듯이, Major Problem이 발견된 경우 보통 Seller가 수리 해주거나 수리비를 배상해 주어 큰 무리없이 매매가 성사됩니다.  하지만, Minor Problem의 경우, Seller 입장과 Buyer 입장이 많이 달라 한쪽이라도 양보하지 않으면 계약이 파기되는 경우 많습니다.  이런 경우, 비용 문제가 아니라 서로의 자존심(?) 싸움으로 볼수 있는데, Seller 입장에서는 별문제 아닌 부분이 Buyer에게는 큰 문제로 부각되어 계약 파기되는 경우 종종 봅니다. 

 

INSPECTION, 놓치기 쉬운 부분

Inspection Report가 집에 존재하는 대부분의 문제점을 알려주는 것은 맞으나, 숨어있는 모든 문제점을 발견하지는 못한다는 사실 아셔야 합니다.  Inspection을 담당하는 Inspector들이 나름 공부도 하고, 실제 공사현장에서의 경험도 있어 보통의 일반인보다는 훨씬 많은 지식을 가지고 집을 점검하지만, 100% 만족할 만한 검사 결과를 제공하는 것은 아닙니다.

정해진 절차에 따라, 정해진 항목들을 점검하고 이상 여부를 Report에 작성하는 것이 Inspector들이 주요작업이라, 발견된 하자가 얼만큼 중요한 사안인지 혹은 어느정도의 수리비용이 발생하는지 등에 대한 정확한 판단은 줄수 없습니다.  그래서, Report상에 발견된 하자들에 대해서는 Buyer 본인도 자세히 알아보려는 노력 필요하고, 본인이 고용한 부동산중개인으로부터의 가능한 많은 조언을 듣는 것도 중요합니다.

지어진지 3년된 집이 집내부 전체를 새 페인트까지 칠하고 시세보다도 낮은 가격에 매물로 나왔습니다.  얼마되지 않은 집이니 큰 문제 없을 것으로 기대되고, 새 페인트까지 칠해주었으니 대부분의 Buyer들이 좋아할 것입니다.  그런데, 이런집일수록 한번 더 생각해 보아야 합니다.  3년밖에 되지않은 집을 새로 페인트칠까지 하고 팔려는 Seller가 얼마나 있을까요?  

아마도 집에 큰 문제, 예를 들어 Foundation에 문제있어 벽면에 많은 금이 생겨 이부분을 숨기기위해 새 페인트 칠했을 확률이 높다고 생각되는 경우입니다.  이런 경우는 Inspector도 문제 찾아내기 쉽지 않습니다.  단, 이경우는 하나의 예를 들은 것이라 알아두시고, 새 페인트 칠한 모든 집들이 이런 문제 있다고 가정하지는 마시기 바랍니다.

결국, Inspection Report상 무엇이 중요한가에 대한 답은, Buyer 본인이 가장 잘 알고 있다고 생각합니다.  Major Item에 문제가 있어도 큰 비용 들지않는 경우라면 무시할 수도 있고, Minor Problem이지만 본인에게는 크게 신경쓰인다면 계약 파기까지 생각해야하는 경우도 발생할 수 있기 때문입니다.  현재 본인이 집을 구매할 계획이 있는 경우라면, 가능한 경험이 많은 부동산중개인을 고용하시기를 당부드리고, 집을 보러다니는 중에도 본인이 고용한 중개인이 대략적으로나마 집의 상태에 대해 어느정도의 정보를 주고 있는지 파악하는 것도 좋은 계약을 이끌어내기 위한 선결조건임을 잊지마시기 바랍니다.