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코로나 이후의 부동산 

상가 투자 보다는 주택 투자

인류의 연대를 예수 탄생 전과 예수 탄생후로 나누어 BC (Before Christ) 와 AD (Anno Domini) 라 썼지만 이제 우리가 익숙하게 듣게될 시대 분깃점은 BC (Before Corona)와 AC (After Corona) 로 표기될 것이라 한다.

새로운 환경에 적응해 진화해 온 우리 인류로서는 또 한번 아픈 적응을 경험해야 하는 이 시기를 또 어떻게든 넘기면서 또 다른 변화의 계기로 삼아야 한다.부동산 역시 이러한 시기에 정확한 판단을 위한 수 많은 정보와 예측들이 난무하는 가운데 3개월째를 맞는 코로나 사태 한 복판에 주택 성수기가 지나가고 있다.

지금의 주택 성수기인 4,5,6 월이 지나 짧게 향후 5년만 내다보는 부동산 투자를 계획한다면 앞으로 벌어질 두 가지 변곡점에 대한 예측 없이는 섣불리 판단하는 실수를 해서는 안된다.

바로 2차 코로나 펜데믹이 어떤 규모로 언제 오는가 가 하나요, 전 미국 국민에게 과연 언제 백신 투여가 가능하냐 하는 것이 그 두번째인 것이다.

그런데 이러한 ‘언제’ 라는 질문보다 ‘무엇’을 투자 하는냐에 관한 질문에는 확실한 대답이 가능해 진다.

 

무엇을 투자 하나

 

‘오프라인 리테일의 몰락’ 이라는 시대 흐름이 이제 과속화 되어간다. 오프라인 리테일의 규모면에서의 우열순서는 쇼핑몰 -   백화점 – 대형 마트 – 소매 상점 순이고,  임대료 수준에 있어서도 이와 같다고 보면 된다. 현재 아마죤 같은 온라인 업체가 잠식하는 시장이 백화점 부터 소매상점 까지 전반적인데, 이 중 백화점이 사라진다면 어떻게 될까?

Neiman Marcus 가 부도가 나고  그외에 몇몇 백화점들이 소멸하면 쇼핑몰에 같이 있던 상점들이 살아 남을수 있나?   가구, 전자제품, 화장품, 의류 매장들이 사라지고 나면 식당이나 서비스 비즈니스만 있는 쇼핑몰이 과연 살아 날수 있을까?    

몇년후에 맞게 되는 변화는 백화점이 사라지고, 아니면 그 자리가 반 이하로 줄거나 대신에 수퍼마켓이나 서비스 매장으로 채워질 수도 있다. 루이스빌의 시온 마켓 역시 시어즈 백화점이 문 닫고 나간 자리이고, 벌써 이런 현상은 이미 여러 곳에서 벌어지고 있다.

또 이렇게 되면 월마트 같은 수퍼마켓이 앵커인 상가의 임대료 수준에도 영향을 주고, 또 그보다 작은 규모의 상가 (Neighborhood Center, Strip Center) 의 임대료 수준에도 영향을 주게 된다.

이건 경제 여건이 나빠져서가 아니라 그냥 세상이 바뀌어 가기 때문이라 보면 되는 것이다.

‘무엇에 투자 하나’에 대한 결심은 이러한 백화점의 몰락, 오프라인 리테일의 몰락이라는 시대의 변화를 읽는데서 시작해야 한다.


 

상가 투자는 이제 가장 위험한 투자다.

 

이제 상가의 가치가 왜  내려가게 되는지를  따져보자.

 

  1. 임대료 수준 :   첫번째로 상점의 임대료 상승에 제동이 걸리게 된다.

그동안 열심히 올라가기만 했던 쇼핑몰 임대료가 코로나 사태 이후 일정 기간의 침체기를 맞아 하향 곡선을 그리게 될것이고, 거기에  쇼핑몰에 있던 백화점이나 대형 앵커 업체가 빠져 나갈 경우 그  여파로 대형마트 (Big box) 와 소매상점들의 임대료 수준에 영향을 줄것이다.

 

다시 말해 온라인 시장의 성장은 임대 시장의 상한선을 지속적으로 꾹꾹 누르는 역할을 하게 되는것이다.

 

  1. 공실률 증가 : 이것도 마찬가지 맥락 인데,  오프라인의 감소는 상점 숫자의 감소를 말하는것이니 쉽게 예상이 가능하다.

 

  1. CAP Rate :   Capitalization Rate (자본화율) 이라고도 하는데,  투자 대비 회수율을 말하는 것이다.  쉽게 말해 백만불짜리 건물에 일년 순 임대수입이 5만 불이라면 Cap Rate 가 5.00% 이며, 20년 걸려야 내가 투자한 백만불을 회수게 되는 셈이다.

이 CAP Rate 는 도시에 따라 지역에 따라 천차 만별이지만 이 CAP Rate 마져도 상가 이외의 대체 투자 대상이 많아지거나, 전반적인 경기가 불안정 할때는 자본 회수 기간이 긴 투자는 잘 안 이루어 지게 된다. 따라서 CAP Rate 는 자연적으로 수요 공급에 맞게 계속 조정되게 되는 것이다.

 

이렇게 임대료 수준이 낮아지고, 공실이 발생하고, CAP Rate 가 낮아질 3가지 가능성이 동시에 벌어진다면, 상가에 투자하는것은 최악의 선택이 될 수도 있다.

다시 말하면, 오프라인의 감소는 즉 빙하기를 맞게 되는 백화점이라는 공룡의 멸종 을 의미하는 것이다.

 

그렇다면 부동산중에 그래도 주택?

 

그러면 주택투자가 상가 투자보다 유리한 점   몇가지를 살펴본다.

첫번째 환금성이다. 불경기에도 팔리는것이 내가 살 집인데,  등락폭은 있어도 결국 거대한 상승 곡선을 그리는것이 주택이다. 상승곡선의 물량은 내 집도 언제든 내가 원하면 팔 수 있다는 것을 의미한다.

젊은 세대들의 첫 주택구입은 불경기나 호경기나 할 것없이 지난 10년간 평균31세에서 33세 사이로 꾸준히 유지하고 있고, 해마다 받쳐주는 부동의 수요층이다.  

큰 손해보고 팔았다해도 렌트 냈다 치고 계산해 보면 완전 폭망 수준은 거의 본적이 없다.

 

두번째는 안정된 임대수입 이라고 할 수 있다.

주택을 통한   렌트 수입은 상가 만큼 높지 않을 수는 있지만 상가 보다 절대 위험하지 않다.   도시에 따라 수익률을 연간5%-10% 까지 다양한 기준으로 임대를 놓으시겠지만 최근들어 여러 유닛, 여러 채의 주택에 투자해서 임대업을 하시는 분들의 상황을 들여다 보면 매우 안정적이라 판단된다.

 

이제 우리는 새로운 시대 앞에 서 있으며, 올해 가을 겨울에 또 다시 자신의 집에 갖혀 있여야 할 지도 모른다.

9-11 사태후에 애꿎은 이라크에다 화풀이를 했듯이 이번 사태후 미국은 중국에 화살을 돌릴수도 있고, 만약

미중간에 경제 전쟁이 벌어지게 되면 2번째 팬데믹 보다 더 무서울수도 있다.

 

새로운 시대 앞에 선 한인 여러분들….   

부동산에 있어서는 현명한 선택을 하시길 항상 기원합니다.

(숀김 올림)

 

 


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