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How to Buy a Short Sale | Millionacres

코로나   가면  숏세일(Short Sale) 온다  

Short sale 에 대한 이해   

2008년 암울했던 부동산 시장이 엊그제 같은데 벌써 12년이나 지나고  그때 보다 더 심각한 상황이 전 미국을 강타하고 있다.

서브프라임 사태가 몰고 온 당시 주택 시장 상황은 전자 서명도 잘 안하던 때라 수십건의 숏세일 건들을 동시에 해결하느라 서류를 들고 이리 뛰고 저리 뛰던 때가 엊그제 같다. 

지금은 회사내의 전 에이젼트들에게 교육과 실습을 통해 미리 미리 대비 시킬수 있는 상황이라 자기 집을 잃어 버릴 상황에 처한 한인분들에게 최선의 결과를 드릴 만반의 태세를 갖추고 있는 중이다.

 

과연 코로나 사태 이후 부동산 시장에 어느 정도의 타격이 예상되냐는 질문을 수도 없이 받고 있는데, 30년 넘게 부동산에 몸 담은 필자 자신도 가늠하기 힘든 정도의 전대미문의 수준이라 대답 자체가 쉽지가 않다.

그러나 그런 질문에 확실하게 대답할 수 있는것은 이전 보다는 융자 상환에 대한 부실 (Default) 현상이 확실히 늘어날 것이며, 이에 따른 차압이나 숏세일 주택이 훨씬 많아 질 것 이라는 것이다.

그리고 그 현상의 시작은 모기지 페이먼트의 유예기간이 끝나는 시점인 올 가을이나 겨울(9월-12월)이 될거라 전망하고 있다.

 

그러면 먼저 숏세일 ‘Short Sale’ 이 무엇인지 부터 알아보자.

 

숏세일은 모기지 채무를 더 이상 이행하기 힘든 소유주가 선택할 수 있는 가장 마지막의 최선의 선택이라 보면 된다. 숏세일에 성공 하지 못한다는 것은 그 다음 단계인 차압의 수순을 맞게 된다는 것이다.

모기지를 연체하기 시작하면 누구보다도 주택 소유주 자신이 앞으로 벌어질 최악의 시나리오를 먼저 감지하게 된다. 모기지를 두세달을 못내게 되면 모기지 은행으로 부터 통지를 받게 되고 가능하면 내 집을 지키기 위해 은행을 통해 몇가지 시도를 하게되는데,

 

  1. Loan Work Out   -  Resinstatement, Forebearance, Repayment Plan, Claim Advance( 모기지 보험을 통할때)

  2. Loan Modification

  3. Refinance

  4. Work Out Sale ( Loan 을 제 삼자에게 Assume 할 수 있는 시간을 줌)      등을 하게 된다.

 

이러한 시도가 무위로 돌아가게 되면 바로 그 다음 찾는 사람이 부동산 에이젼트다. 

숏세일도 기본적으로 클로징 진행과정은 일반매매와 같으나 셀러가 에이전트에게 리스팅을 주고, 합당한 바이어를 찾아 은행에 오퍼를 제출하고 숏세일을 승인받기까지 수개월이 걸리고, 셀러가 은행의 승인을 받은 다음에 에스크로를 열어 정식으로 매매의 과정이 시작되는 것이다.이 때 승인 은행이 클로징 일자까지 정해주는 것이 보통인데 바이어가 신청한 모기지 론(Mortgage loan)의 진행사항등 여러가지 이유로 일자를 연장 해야되는 경우가 많다. 

이때 은행은 연기해야하는 이유가 합당하다면 연기를 해주는 쪽이지만 연기신청을 여러번 반복하거나 혹은 실제로 노트(note)를 가지고있는 인베스터의 결정에 따라 클로징이 취소될수도 있으니 이런 점을 염두에 두고 오퍼를 넣은 바이어쪽에서도 승인을 기다리는 동안 미리 할 수있는 준비를 모두 하고 있어야 한다.

대부분 부동산 시장이 안정되어 있을때는 모기지 은행은 가급적이면 default 실적을 줄이기 위해서라도 주택 소유주에게 많은 옵션을 주고 기다려 주기도 한다. 그러나 전체적인 시장 상황이 좋지 않고 많은 수의 default 가 예상되는 경우에는 이러한 옵션보다는 절차에 따른 차압의 수순을 밟아 나가려 한다.

시장 상황이 좋치 않을때는 모기지 은행으로 부터 매각을 종용 받는다 해도 좋은 가격으로 팔기 힘든 상황이라 매각, 차압, 경매등 법적으로 복잡한 상황 앞에 희망과 의지를 포기하고 될대로 돼라 하고 자포자기하는 분들을 수없이 봐왔다. 

이렇든 저렇든 집을 잃는것은 똑 같다고 여기는 분들을 잘 이해 시키고 다음 기회를 기약할 수 있도록 도움을 주는 일들은 부동산 에이젼트로서의 크나큰 보람으로 느껴졌었다.

 

보통 주택거래와는 달리 모든 거래 내용과 동의를 모기지 은행으로 부터 받아 진행해야 하는 숏세일은 진행과정이3개월이상 걸릴 정도로 인내심을 요하는 거래이고, 셀러-모기지은행-바이어간의 소통을 착오없이 수행해줄 유능한 에이젼트가 절대적으로 필요한 거래이다. 

 

담당 에이젼트는 다음과 같은 일을 수행하게 되는데,

 

  1. 주택의 채무상태를 파악해서 모기지 잔액과 HOA, 재산세, 클로징 비용을 더한 액수가 시장에 팔릴 가격인지 판단한다. 

  2. 모기지 은행으로 부터 셀러를 대신해 필요한 협상과, 판매조건, Default 상황을 업데이트 받고, 클로징이 무사히 진행될 수 있도록 모기지 은행과 긴밀히 소통한다. 

  3. 확실한 바이어와 매매를 진행해야 한다. 바이어쪽의 재정상태를 확인하는것 보다 더 중요한 것은 그 바이어가 숏세일의 성격을 잘 이해하고 있는지를 모니터링 해야한다. 바이어를 대신 하는 에이젼트를 통해 확인 받아야 하는 사항으로는 (1) 집 상태가 ‘As-Is” 로 수리 없이 팔리게 된다는것, (2) 셀러의 잠재적인 채무 상황이 돌발적으로 나올수 있다는 점 – 즉, HOA 나 세금등이 셀러가 낼 수 없는 상황일때 바이어가 적극적인 대응을 할 수 있으려면 short sale 의 성격을 잘 이해하는 바이어라야 Foreclosure 되는 위험을 줄일수 있다는 점 등이다.


 

숏 세일후 은행 융자를 모두 탕감하지 못하는 경우, 개인의 빚으로 남게된다. 그래도 이 방법이 Foreclosure 보다 좋고, Bankruptcy 보다 옳은 선택이라는 것은 말할 나위 없다. 파산이나 차압의 상처는 오래 남는다. 하지만 숏세일은 문자 그대로 판매를 한 것이고, 성공적인 숏세일을 했을 경우는 오히려 잡다한 부채를 정리하는 계기로 삼을수 있는 기회일 수도 있는 것이다. 

숏세일이 흥행하는 시기는 가진 자들에게는 투자할 수 있는 기회의 시간일 수도 있다. 그러나 숏세일을 당하는 사람들에게는 다음 기회를 위해 한 발짝 후퇴하는 더욱 더 소중한 시간이기에 다음에 집을 살때는 실수 없이 현명하게 바이어로 탈바꿈 하게 되는 기회가 되는것이다.  

 

Covid-19 사태로 인한 숏세일-차압등의 상황에 처하신 분들을 위한 무료 상담(Confidential & Non-Disclosed Counseling) 해 드립니다. (숀김    214-701-7411)


 


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