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렌트비도 오르고 집 값도 오르고  진퇴양난  (進退兩難)

Screen Shot 2021-10-27 at 12.51.33 PM.png

프리스코 주택 평균 임대료 $ 2,905 (3개월 평균) 작년 이맘때 보다 13% 인상 

 

DFW전역의 아파트와 주택 렌트비가 빠르게 올라가며 주민들을 충격에 빠트리고 있다.

최근에 나온 Zumper의 2021년 7월 자료에 따르면 작년 6월과 비교해 1년 사이 DFW지역의 렌트비는 13%나 올랐으며, 이는 미국 전역의 8.4%에 비해 훨씬 높은 수치다.

 두 수치가 차이나는 이유는 미국 전역의 렌트비는 작년 9월에서 12월까지 소폭 감소했다가 다시 올라갔지만 DFW 지역은 팬데믹 상황에서도 렌트비의 감소 없이 계속 상승한 것으로 보여진다.

 DFW 북쪽의 경우 1베드룸 아파트의 렌트비 경우 중간가가 1290달러이며, 2베드룸 아파트의 렌트비 경우 1500달러를 육박한다.

 ‘아파트먼트 닷컴 (Apartment.com) 에 따르면 아파트 수준 별로 렌트비는 큰 차이를 보인다. 통상 화이트 칼라 종사자들을 타깃으로 최신식 빌딩인 클래스 A 아파트의 경우 월 평균 렌트비는 1774달러지만 클래스 B는 1424달러, 클래스 C는 1217달러로 차이가 상당하다. 생활 환경이 좋지 않은 지역에서 40년 이상 된 건물로 주로 정부 보조의 테넌트들이 많이 거주하는 클래스 D 아파트의 경우 월 평균 렌트비는 967달러이다.

또한 한인이 많은 케롤톤의 경우 1베드룸 아파트의 렌트비 경우 중간가가 1210달러이며, 2베드룸 아파트의 렌트비 경우 1450달러이다.

식구가 많아 아파트가 아닌 주택(single family house) 을 임대해야 하는 경우는 그 폭과 가격 상승이 더욱 심하다.

 Carrollton. Frisco, Flower Mound 등 학군이나 생활 편이 시설이 좋은 지역의 하우스 임대료는 그야말로 부르는게 값이다. 매매시와 마찬가지로 멀티오퍼에 웃돈 경쟁이 임대 시장에서도 존재하는 것이다.

 

이 세 지역 개인 주택의 지난 90일간의 임대 기록을 보면 다음과 같다. (4월 1일 부터 6월 30까지)

 

케롤톤 :                총 임대 유닛수:     147 채 ,                               평균 월 임대료  $2,280

프리스코:            총 임대 유닛수:    325채,                                 평균 월 임대료  $2,905.72

플라워마운드:   총 임대 유닛수:     116채,                                 평균 월 임대료 $2,788.67

 

 반면 이 세 지역의 지난 3개월간 (4월, 5월, 6월) 의 판매 시장을 알라보자.

아래의 평균 주택가(Median Price 기준) 상승은 정말 믿기 힘든 수준이다.

 

케롤톤:             4월 평균가           $355,000               6월 평균가           $370,000      (9.5% 상승)

프리스코:          4월 평균가           $548,500               6월 평균가           $555,000      (9.9% 상승)

플라워마운드:   4월 평균가           $497,495               6월 평균가           $546,000      (9.1% 상승) 

 

 

팬데믹 이전의 연간 인상폭과 비슷한 수준의 인상이 지난 3개월간 이루어 진것이다.

1년이나 2년 단위로 계약이 갱신되는 임대시장에서의 평균 인상폭을 산정하기에는 3개월의 단기적인 데이타는 부정확 하겠으나 만일 매매 시장의 상승폭 만큼 시장에 적용된다면 임대 시장은 그야말로 아비규환의 지경에 이를 위험성도 있다. 

 한달에 100 채 이상의 임대가 이루어 지고 있는 프리스코의 경우 학군 위주의 주택 선호도로 인해 3인 이상의 가족인 경우 개인 주택 임대로 몰리는 현상이 두드러 지고 학기 시작전 이사철의 공급부족 현상은 매매시장 이상으로 심각하다.

임대 투자를 위해 지역을 살피는 투자자들에게는 한번 추천해 볼 도시가 Frisco 이다.

 상대적으로 학군 수준이 Frisco 나 Flower Mound 에 못 미치는 캐롤톤(Carrollton)의 경우는 거주 인구층이 다르긴 하나 이 지역에 몰려 있는 한인 마켓과 편의 시설로 인해 타주로 부터의 인구 유입이 가장 활발한 지역이다.

아파트와 콘도, 타운홈과 개인 주택까지 임대 광고가 뜨면 바로 임대되는 지역이 캐롤톤이다.

 얼마전 LA 에서 이주하는 김 주방장님은 근처 한인 타운 식당에서 통근하기 쉬운 캐롤톤에 첫 달라스 생활을 시작하기로 했으나,  “말도 안되는 물가와 주택가격을 피해 LA 를 피해 왔건만 달라스 오자마자 임대료를 웃돈 주고 계약할 줄은 몰랐다” 며 리스팅 가격인 $2500 보다 $200 더 제시한 $2700 에 계약을 마쳤다.

 

 

강제퇴거 모라토리엄 끝나면 임대료 더 오르나

 이런 렌트비 폭증에 팬데믹 기간 동안 렌트비를 내지 못하는 임차인들을 강제퇴거할 수 없다는 모라토리엄 규정이 아니었다면 벌써 많은 사람들이 렌트비를 내지 못해 홈리스 신세를 면치 못했을 것이다.

이렇게 렌트비가 올라간 이유로는 불확실한 경기 상황과 팬데믹발 경기침체, 대규모 정리해고 등에도 불구하고 곧이어 빠른 고용 시장 회복과 경기부양 체크, 계속되는 타주 주민들의 유입 등으로 거주용 부동산의 수요가 늘어 렌트비 인상을 부채질했다.

 플래노에 사는 이모씨는 이번에 새롭게 갱신(renew) 하는 주택임대계약 통보를 받고 믿을수가 없었다. 작년에 코로나 때도 성실하게 렌트비를 납부해서 갱신시에도 같은 렌트를 기대했던 이씨는 최근에 재계약을 하려면 렌트비를 $500 를 올려 받겠다는 통보를 받은 것이다.

 이씨는 “주택을 사려고 작년말 부터 다운페이도 모으고 크레딧도 올려 놓았으나 사려고 하는 주택의 가격이 너무 오르는 바람에 주택 시장이 조금 한산해 질때 사기로 하고 일년을 더 임대 연기해야 하는 상황에 이런 통보를 받았다” 며 진퇴양난 이란 단어까지 쓰며 한탄한다.

 또한 루이스빌 거주 최씨도 최근에 바뀐 렌트비를 보면서 “이젠 뉴욕이난 LA 처럼 집을 살수도, 렌트하기도 힘든 주택 빈곤 시대에 접어든 것이 아니냐” 며 또한 이러지도 저러지도 못하는 진퇴양난을 언급하고 있다.

 한편 렌트비 조사 리서치 기업인 아파트먼트데이터닷컴(ApartmentData.com)에 따르면 팬데믹 전에는 DFW 지역의 한 해 렌트비 평균 상승폭이 4% 정도에 그쳤다. 아파트먼트데이터닷컴의 브루스 맥클레니 회장은 “이렇게 가파른 렌트비 상승 곡선이 계속 이어질 것으로 예상하지는 않는다”고 말했지만, 정확한 것은 아직 없다.

맥클레니 회장도 “많은 변수들이 작용할 가능성이 높아서 확실하게 말할 수는 없다”고 말했다. 변수 중 하나는 이번에 종료되는 강제 퇴거 모라토리엄이다. 법에 제약을 받지 않게 되는 일부 랜드로드들은 렌트비를 더욱 올려 새로운 입주자들을 받을 수 있을 것으로 예상된다.   


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